§ Sie fragen – wir antworten
Kündigen – ja oder nein? Was ist bei einer fristlosen Kündigung des Kleingartenpachtvertrages (KleingPV) durch den Kleingärtnerverein (KGV) zu beachten? Kann eine ausgesprochene Kündigung zurückgenommen werden?
Vorab: Nach wie vor sind Unsicherheiten und nicht unproblematische Verfahrensweisen bei der (Rechts-)Anwendung der fristlosen Kündigung festzustellen. Handhabungen, die zu Rechtskonflikten und Rechtstreitigkeiten, auch zum Nachteil der Kleingärtnervereine (KGV), führen können. Das betrifft z.B. den Ausspruch einer fristlosen Kündigung mit einer Kündigungsfrist oder die Rücknahme einer fristlosen Kündigung.
Wie bei einer Mitgliedschaft im KGV, wird auch bei einem Kleingartenpachtverhältnis seitens des KGV eine möglichst lang andauernde Vertragsdauer angestrebt.
Diese aus verschiedensten Gründen wünschenswerte lange Zugehörigkeit zum KGV als Vereinsmitglied und als Kleingartenpächter ist jedoch nicht immer möglich, nicht immer erstrebenswert und letztlich dem KGV als Verpächter von Kleingärten – und damit auch der Gemeinschaft der Gartenfreunde – nicht immer zuzumuten.
Der Gesetzgeber räumt dem Verpächter mit den Regelungen in den Paragraphen 8 und 9 des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) das Recht zur „Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist“ – allgemein als fristlose Kündigung bezeichnet – und die „Ordentliche Kündigung“ des KleingPV ein.
Er gestaltet das Kündigungsrecht als Kannbestimmung aus. Das heißt, dass der KGV nicht in jedem Fall, so auch bei Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen, zwingend die Kündigung des Pachtvertrages vornehmen muss. Dies dann nicht, wenn an deren Stelle andere Maßnahmen, wie kameradschaftliche Gespräche, (weitere) disziplinarische Einwirkungen oder die gerichtliche Durchsetzung gestellter finanzieller und/oder anderer Forderungen (künftig etwas zu tun oder zu unterlassen) zu deren Erfüllung führen und glaubhaft zu erwarten ist, dass der Pächter künftig seine ihm obliegenden Pflichten erfüllt. Bereits an dieser Stelle soll jedoch darauf hingewiesen werden, dass auch bei aller gebotenen Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalles (so auch in- und außerhalb der Person des Pächters liegender Umstände) bei der Entscheidung das Rechtstaatprinzip der Gleichbehandlung – hier aller Kleingartenpächter – gebührend zu beachten ist, um möglichen Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen.
Aber nicht nur das: Mit der Kündigung eines KleingPV werden auch präventive Wirkungen bezweckt. So sollen auch anderen Pächtern die Grenzen pflichtwidrigen Verhaltens aufgezeigt werden. Unterschiedliche Vorgehensweisen bei gleicher/ähnlicher Sach- und Rechtslage unterlaufen die bezweckten Wirkungen und die Autorität des Vorstandes.
Weil die Kündigung des Pachtvertrages die extremste Maßnahme gegen den Pächter ist, stellt der Gesetzgeber an die Kündigung des KleingPV, insbesondere an die fristlose Kündigung hohe Anforderungen. Er bindet ihre Anwendung an besonders schwerwiegende Pflichtverletzungen seitens des Pächters, die wegen der damit verbundenen Zerstörung des unabdingbaren Vertrauensverhältnisses zwischen den Vertragsparteien für den Verpächter zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Kleingartenpachtverhältnisses führen.
Mit den hohen Kündigungsvoraussetzungen der Gesetzgeber von vorn herein auch auf eine Entscheidungsfindung seitens des Vorstandes, die auch dem Rechtsstaatsprinzip der Verhältnismäßigkeit von Gesetzes-/Vertragsverletzungen und Sanktion Rechnung trägt.
Die hohen Anforderungen an die Anwendung der fristlosen Kündigung tragen den Forderungen des Gesetzgebers im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Rechnung, die auch für Kleingartenpachtverhältnisse verbindlich sind, wonach bei fristlosen Kündigungen ein wichtiger Grund im Sinne § 543 vorliegen muss.
Ist die fristlose Kündigung bei Vorliegen der gesetzlichen Kündigungskriterien aus der Sicht des Verpächters unumgänglich und angemessen, dann ist deren Ausspruch im Unterschied zur ordentlichen Kündigung, der nur zum 30. November eines Jahres möglich ist und spätestens bis zum dritten Werktag im August (!) zu erfolgen hat, nicht an solche Fristenregelungen gebunden.
Die fristlose Kündigung des KleingPV kann folglich zu jedem Zeitpunkt ausgesprochen werden. Sie löst im Unterschied zur ordentlichen Kündigung keinen Zeitraum aus, nach dessen Ablauf das Kleingartenpachtverhältnis endet und die Pachtsache zu beräumen und an den Verpächter herauszugeben ist.
Die fristlose Kündigung des Pachtvertrages beendet nach deren Zugang beim Pächter mit sofortiger Wirkung (!) das Kleingartenpachtverhältnis. Insofern bedarf es keines (datierten) Hinweises auf den Tag der Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses. Eine fehlerhafte Rechtsanwendung hinsichtlich des Ausspruchs einer fristlosen Kündigung liegt folglich vor, wenn ihr Eintritt/ihre Wirksamkeit zu einem Termin, der teils Wochen nach dem Ausspruch der Kündigung liegt, bestimmt wird. Eine solche Verfahrensweise stellt nicht nur die Frage nach dem tatsächlichen Charakter der Kündigung, sondern lässt nicht unberechtigt Zweifel hinsichtlich des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzung – Unzumutbarkeit der Forstsetzung des Vertragsverhältnisses (im Sinne § 8 Ziffer 2 BKleingG) – aufkommen.
Der anzutreffende Ausspruch einer Kündigungsfrist ist verwirrend und bei näherem Betrachten offensichtlich als Frist zur Beräumung und Herausgabe der Pachtsache zu verstehen. Grundsätzlich sollte die Beräumungs- und Rückgabefrist bereits im Kündigungsschreiben bestimmt werden und auf die Pflicht des ehemaligen Pächters hingewiesen werden, unverzüglich mit dem Verpächter einen Termin der Wertermittlung zu vereinbaren!
Unter Beachtung zu berücksichtigender Umstände, sollte die Frist der Beräumung und Rückgabe der Pachtsache angemessen sein. Im Einzelfall anzutreffende Forderungen hinsichtlich der Rückgabe der Pachtsache nach Ablauf eines sehr langen Zeitraumes (teils Monaten) nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses lassen auch die Frage nach der Notwendigkeit und damit dem Sinngehalt der fristlosen Kündigung aufkommen.
Wird fortgesetzt
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
