§ Sie fragen - wir antworten

Für meinen vertragsgemäß zum 30. November dieses Jahres gekündigten Kleingartens ist jedenfalls bisher kein Pachtinteressent vorhanden. Im Zusammenhang mit der Wertermittlung wurde ich sowohl vom Wertermittler als auch vom Vorstand auf die Problemlastigkeit meines im Kleingarten befindlichen Eigentums (insbesondere den Zustand der Gartenlaube) hingewiesen.

Der Vorstand lehnt daher den Abschluss eines befristeten Nutzungsvertrages – für mich in der Hoffnung, dass sich doch noch ein Pachtinteressent findet – ab. Habe ich einen Anspruch auf solch einen Vertrag ?

Wegen des allgemeinen, nicht auf den Wirkungsbereich des Stadtverbandes Leipzig der Kleingärtner e.V. (SLK) zu begrenzenden Interesses an dieser Problematik sei erklärend vorangestellt, dass der SLK und seine Kleingärtnervereine (KGV) in den 1990er Jahren in ihrem Kleingartenpachtvertrag zur Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für beide Vertragsparteien und zum Schutz der Vereinsinteressen und des Vereinsvermögens folgende Regelungen aufgenommen haben:

„Der Pächter hat den Pachtgegenstand nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses von seinem Eigentum (Baulichkeiten, Anlagen, Anpflanzungen und Zubehör) zu beräumen und im beräumten Zustand sowie in einem Zustand, der eine weitere kleingärtnerische Nutzung ermöglicht, an den Vorstand zurückzugeben … Verpächter und Pächter können den Verbleib des Eigentums oder von Teilen des Eigentums auf der Kleingartenparzelle bei Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses vereinbaren.“

Zu diesem Zweck wurde ein in allen KGV Anwendung findender „Nutzungsvertrag“ (mit der Option der Verlängerung) eingeführt. In diesem vereinbaren die Vertragsparteien:

„In Erwartung, dass sich ein Erwerber für die auf der Parzelle vorhandenen gesetzlich zulässigen Baulichkeiten und Anpflanzungen findet, mit dem ein Kleingartenpachtvertrag abgeschlossen werden kann, gestattet der Verein dem ehemaligen Pächter, die unter Punkt … des Vertrages benannten Objekte für den Zeitraum von … Monaten … auf der Parzelle zu belassen.“

An anderer Stelle des Vertrages heißt es konsequenterweise:

„Sollte mit Ablauf der Vertragszeit keine Neuverpachtung möglich sein, hat der ehemalige Pächter die Parzelle unverzüglich von seinem Eigentum zu beräumen und diese dem Verein im beräumten Zustand zu übergeben.“

Aus dieser Sicht sind z.B. in der Praxis anzutreffende Regelungen in der Kleingartenordnung (KGO) aus rechtlicher Sicht abzulehnen:

„Bei Kündigung des Gartens und des Pachtvertrages ist der Garten bis zum Verkauf bzw. Neuverpachtung vom alten Besitzer oder Nachlassverwalter Unkraut frei zu halten. Bei Verhinderung besteht die Möglichkeit, den Verein gegen ein Entgelt von 8,00 €/h oder Dritte zu beauftragen. Dieser hat bei Verkauf oder Neuverpachtung keine gärtnerischen Nutzungsansprüche. Diese Personen sind dem Vorstand schriftlich bekannt zu machen.“

Diese Vorgehensweise lässt eine Vielzahl von rechtlichen Einwänden und weitergehenden Fragen zu. Die KGO ist nicht die rechtliche Grundlage für die Begründung von Rechten und Pflichten des ehemaligen Pächters, denn ihre Verbindlichkeit ist an ein bestehendes Kleingartenpachtverhältnis gebunden.

Zur gestellten Frage:
Auf den Abschluss eines Nutzungsvertrages hat der scheidende Pächter keinen durchsetzbaren Rechtsanspruch. Zu einem Vertragsabschluss kommt es nur dann, wenn der freiwerdende Kleingarten (Kg) auch weiterhin als solcher vergeben und keine anderweitige Nutzung durch den KGV (z.B. eine Umwandlung in eine Gemeinschaftsfläche) zugeführt werden soll, aber zum gegenwärtigen Zeitpunkt für diesen Kg kein Pachtinteressent vorhanden ist. Nach allgemeinen Erfahrungswerten jedoch von einer Wiederverpachtung in einem überschaubaren Zeitraum ausgegangen werden kann.

Ein Vertragsangebot seitens des Vorstandes wird erst unterbreitet bzw. angenommen, wenn die verbleibenden, im Eigentum des scheidenden Pächters befindlichen Sachen (Baulichkeiten, Anlagen/Einrichtungen und Anpflanzungen) einer Wertermittlung unterzogen wurden, für die weitere kleingärtnerische Nutzung rechtlich zulässig, geeignet und brauchbar sind.

Bei Belassen rechtlich unzulässiger, verfallen/unbrauchbarer Sachen scheidet von vornherein von derartigen Überlegungen aus. Sie sind vom scheidenden Pächter bis zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns des Nutzungsvertrages ebenso zu entfernen wie Müll/Unrat, vom Vertrag nicht erfasster Einrichtungsgegenstände, Gartengeräte u.ä.

Ein befristeter Nutzungsvertrag kommt auch nur dann zustande, wenn der scheidende Pächter bereit ist, für den vorgesehenen Zeitraum im Voraus ein Nutzungsentgelt zu entrichten, während der Vertragsdauer die Parzelle in einem gepflegten Zustand zu erhalten und die erforderlichen Verkehrssicherungspflichten zu gewährleisten. Und wenn er bereit ist, für alle Schäden, die aus der Nutzung der Parzelle zum Belassen (zur „Aufbewahrung/Lagerung“) seines Eigentums für Dritte entstehen können, er selbst aufkommt und anerkennt, dass er während der Vertragsdauer keine kleingärtnerische Nutzung der Parzelle vornimmt.

Findet sich während der Vertragsdauer kein Pachtinteressent und kommt es zu keiner Vertragsverlängerung oder anderweitigen Vereinbarungen zwischen dem KGV und dem ehemaligen Pächter, hat dieser die genutzte Parzelle nach Vertragsende unverzüglich von seinem Eigentum zu beräumen und im beräumten Zustand an den KGV zurückzugeben.