§ Sie fragen – wir antworten
Was beinhaltet der im BKleingG verankerte Bestandsschutz für Gartenlauben und welche Instandsetzungsmaßnahmen sind erlaubt, ohne den Bestandsschutz zu verlieren?
Mit § 20a BKleingG (Überleitungsregelungen aus Anlass der Herstellung der Einheit Deutschlands) wird der Bestand von „übergroßen“ Gartenlauben und ihre bisherige Funktion geschützt, die vor dem 03.10.1990 rechtmäßig errichtet wurden. Der Bestandsschutz bezieht sich demzufolge auf Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 BKleingG vom Gesetzgeber bestimmte zulässige Maximalgröße von 24 Quadratmetern Grundfläche, einschließlich überdachten Freisitz, überschreiten. Nach den in der ehemaligen DDR geltenden rechtlichen Regelungen war die Errichtung größerer Gartenlauben erlaubt.
Dieser Bestandsschutz hat seine Grundlage in der im Artikel 14 des Grundgesetzes veranker-ten Eigentumsgarantie. Er schützt den Eigentümer der „übergroßen“ Gartenlaube vor einem rechtlich völlig haltlosem Rückbau-/Abrissverlangen.
Der Bestandsschutz für die „übergroßen“ Gartenlauben ist zeitlich nicht begrenzt. Er besteht, solange diese Gartenlaube ich ihrer baulichen Substanz vorhanden ist. Weil der genannte Bestandsschutz auf das Objekt Gartenlaube bezogen ist, ist es bedeutungslos, wer diese Gartenlaube errichtet hat und wie oft die Gartenlaube im Zusammenhang mit einem Pächterwechsel den Eigentümer gewechselt hat. Die Gartenlaube kann folglich vom aktuellen Pächter als ihr Eigentümer weiterhin unverändert und wie bisher zulässig genutzt werden.
Der Bestandsschutz an der „übergroßen“ Gartenlaube erlischt, wenn der Eigentümer sie selbst entfernt, wenn die Gartenlaube durch schädigende Ereignisse wie Brand, Explosion, Überschwemmung, Sturm , Hagel aber auch durch Vandalismus völlig zerstört wird. Er erlischt auch dann, wenn die Gartenlaube wegen nachlassender Tragfähigkeit des Fundamentes abgerissen werden muss und der alte Zustand nur durch Wiederaufbau/Ersatzbau hergestellt werden kann. Ein Wiederaufbau/Ersatzbau der Gartenlaube ist jedoch nur in einer Maximalgröße von 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachten Freisitz statthaft.
Anders verhält es sich, wenn an der „übergroßen“ Gartenlaube zum Schutz/Erhalt ihrer baulichen Substanz (oder zu ihrer Verschönerung) Maßnahmen seitens des Eigentümers vorgesehen sind. Der geschilderte Bestandsschutz schließt in sich das Recht des Eigentümers der „übergroßen“ Gartenlaube ein, derartig begrenzte Instandsetzung- / Instandhaltungs-/ Modernisierungsmaßnahmen an der Gartenlaube durchzuführen. Siehe hierzu auch Ziffer 7.6. der (Rahmen-) KGO des SLK. Rekonstruktionsmaßnahmen im Rahmen der Grundmauern sind abzulehnen, weil sie regelmäßig die Qualität einer Neuerrichtung bzw. eines Ersatzbaues haben.
Zur Vermeidung negativer Rechtsfolgen für den Eigentümer einer „übergroßen“ Gartenlaube sollte er sich bei Notwendigkeit von Instandsetzung- / Instandhaltungsmaßnahmen mit dem Vorstand des KGV über deren Umfang, Art und Weise verständigen. Ggf. sind Sachkundige – wie Vertreter der im KGV bestehenden Baukommission oder Wertermittler – in die Entscheidungsfindung einzubeziehen. Ohnehin ist der Pächter als Eigentümer der „übergroßen“ Gartenlaube zur Einhaltung der sich für ihn aus dem Kleingartenpachtvertrag und der (Rahmen-) KGO des SLK hinsichtlich der Errichtung, Instandhaltung, Instandsetzung und Änderung baulicher Anlagen verpflichtet, sich vor Baubeginn die schriftliche Zustimmung des KGV als Verpächter einzuholen (siehe Ziffern 7.1. und 7.4.).
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
