§ Sie fragen – wir antworten
Bauen in Kleingärten: Was ist erlaubt und was ist zu beachten?
Fortsetzung von “Bauen in Kleingärten” (2):
Die wechselseitige Treuepflicht der Vereinsmitglieder gegenüber ihrem KGV und des KGV gegenüber seinen Mitgliedern ist nicht zu trennen von den wechselseitig geprägten Verantwortungsbeziehungen zwischen dem Vereinsmitglied – als Kleingartenpächter – und dem KGV – als Betreiber der KGA und Verpächter von Kleingärten.
Die Praxis hat auch Kuriositäten bzw. kuriose Vorstellungen „auf Lager“. So ist der KGV, entgegen mancher Denkweisen, kein Ansprechpartner oder gar zum Einschreiten Verpflichteter bei Vertragsverletzungen seitens des Vertragspartners des Kleingärtners. Daher sind z.B. mögliche Forderungen gegenüber dem Hersteller von Fertigteillauben wegen Mängeln oder Vertragsverletzungen von Händlern von Baumaterialien ebenso vom Kleingärtner allein durchzusetzen, wie die Abwehr von ggf. gegen ihn gerichteter Schadensersatzforderungen Dritter (u.a. wegen während der Realisierung des Bauvorhabens verursachter Sachbeschädigungen beim Gartennachbarn).
Der KGV ist auch dann nicht in irgendeiner Weise heranzuziehen, wenn infolge der Nichterteilung der Zustimmung zur Aufstellung z.B. eines bereits käuflich erworbenen übergroßen Badebeckens dem Kleingärtner ein Schaden entsteht.
Die Praxis zeigt, das soll nicht verschwiegen werden, Unsicherheiten / Zögerlichkeiten beim Herangehen seitens der KGV in Fällen der Errichtung / Aufstellung von baulichen oder anderen Anlagen ohne erteilter Zustimmung oder beim Abweichen von der erteilten Zustimmung. Errichtet z.B. ein Kleingärtner auf der von ihm gepachteten Fläche eine Gartenlaube von mehr als 24 m², dann hat der KGV das uneingeschränkte Recht, diesen Umstand der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen, weil nur – wie an anderer Stelle dargestellt – Gartenlauben in einer Größenordnung nach dem BKleingG genehmigungsfrei sind. Der KGV kann selbst den Abriss bzw. den Rückbau der Gartenlaube verlangen.
Nicht nur der Eigentümer des Grund und Bodens erwartet, dass der Zwischenpächter alle rechtlichen Möglichkeiten zur Unterbindung des missbräuchlichen Gebrauchs der Pachtsache nutzt. Auch die Kommune und die „übergeordnete“ Kleingärtnerorganisation erwarten berechtigt, dass der KGV die einschlägigen Gesetze – das BKleingG, die SächsBO – und seine KGO konsequent durchsetzt.
So kann und sollte der KGV z.B. beim Baubeginn einer Gartenlaube oder einer größeren Instandsetzung ohne Zustimmung oder einer Bauausführung entgegen der erteilten Zustimmung, an den Bauwilligen die unverzügliche (!) Aufforderung richten, das Bauvorhaben einzustellen bzw. an der erteilten Zustimmung orientiert weiterzuführen.
Nicht in jedem Fall sind Verstöße sofort feststellbar, sondern erst nach Fertigstellung der (baulichen) Anlage im Zusammenhang mit der zu empfehlenden Abnahme der Anlage durch den KGV.
Hier konzentriert sich demzufolge das berechtigte Verlangen des KGV auf den Rückbau bzw. auf den Abriss. Es ist immer zweckmäßig, die Reaktion des KGV mit einer schriftlichen Abmahnung zu verbinden.
In dieser Abmahnung sind die Fakten der Verletzung der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen (des Pachtvertrages, der KGO), ggf. ergangener Auflagen im Zusammenhang mit der erteilten Zustimmung zur Errichtung / Aufstellung der (baulichen) Anlage exakt darzustellen.
Des Weiteren ist dem Bauwilligen eine angemessene (möglichst kurze) Frist zur Beseitigung des gesetzes- und vertragswidrigen Zustandes zu setzen – ggf. sind weitere Auflagen zu erteilen – und ihm sind die möglichen Rechtsfolgen aufzuzeigen, die im Falle der Nichtbefolgung seitens des KGV erteilter Auflagen zur Anwendung gebracht werden!
Kommt der Kleingärtner den mit der Abmahnung erteilter Auflagen nicht bzw. nur bedingt nach, wird in kürzester Frist über das weitere Vorgehen zu befinden sein. In bestimmten Fällen kann eine weitere Abmahnung zweckmäßig und ausreichend sein. In anderen Fällen wird die Kündigung durch den KGV unumgänglich sein!
Der KGV kann seine berechtigten Forderungen auch mittels der Inanspruchnahme eines Gerichtes noch vor oder im Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung durchsetzen. Ggf. ist anwaltlicher Rat einzuholen oder anwaltliche Unterstützung sinnvoll.
Dieser gerichtliche Weg kann natürlich auch im Zusammenhang mit der vielfach notwendigen gerichtlichen Durchsetzung der Räumung und Herausgabe des gekündigten Kleingartens erfolgen.
Hier geht es letztlich um die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes i.S. eines Zustandes des Kleingartens, der den allgemeinen rechtlichen Regelungen und den Regelungen der KGO entspricht und somit dem KGV eine alsbaldige Wiederverpachtung ermöglicht.
Ein erfolgreiches, mit einem geringen Prozessrisiko verbundenes Vorgehen auf gerichtlichem Wege hinsichtlich der Durchsetzung einer (fristlosen) Kündigung ist jedoch an bestimmte Bedingungen geknüpft. Hierzu zählen die Vorlage von Beweisen hinsichtlich des entschiedenen und raschen Reagierens auf die Gesetzes- und Vertragsverletzungen seitens des Kleingärtners ebenso wie das entschiedene durch Bewiese belegte Zurückweisen von Vorwürfen hinsichtlich des selektiven Vorgehens in ähnlichen Fällen, d.h. der Vorwurf der Verletzung des rechtsstaatlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
