§ Sie fragen – wir antworten
Wann sollte eine Abmahnung eines Pächters eines Kleingartens in Erwägung gezogen werden? Worauf ist bei ihrer Anwendung zu achten? Sind Fristen einzuhalten?
Abmahnungen haben bei Kleingartenpachtverhältnissen ebenso einen festen Platz wie bei Arbeits- oder Mietverhältnissen. Mit ihrer Warnfunktion ordnet sich die Abmahnung in die mannigfaltigen Aktivitäten des Vorstandes des Kleingärtnervereins (KGV) – in seiner Stellung als Verpächter – zur Durchsetzung rechtlich verbindlicher Regelungen durch den Pächter ein. Vielfach gehen ihre Ermahnungen, Verwarnungen, rechtliche Hinweise, Aufforderungen, Aussprachen beim Vorstand u.ä. voraus, die letztlich alle wirkungslos bleiben oder nur zu Teilerfolgen führten.
Da eine Abmahnung nach allgemeinen Rechtsempfinden auf einen beachtlichen Schweregrad vertrags-/gesetzeswidrigen Verhaltens hindeutet, sollte sie vorrangig nur auch in solchen Fällen zur Anwendung kommen, wo es bei weiteren ähnlichen oder noch schwerwiegenderen Verstößen unumgänglich ist, die Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses ernsthaft in Erwägung zu ziehen.
Eine Abmahnung ist eine Missbilligung (hier) des geschäftsführenden Vorstandes des KGV gegenüber dem Pächter eines Kleingartens, bezüglich seines vertrags-/gesetzeswidrigen Verhaltens. Diese ist mit der Aufforderung verbunden, sich künftig vertrags-/gesetzesgemäß zu verhalten.
Das bedeutet, dass sie als solche auch namentlich als Abmahnung zu bezeichnen ist und hinsichtlich ihres Inhalts und der Wortwahl dem Pächter eindeutig/konkret (!) sein vertrags-/gesetzeswidriges Verhalten unter Benennung der rechtlichen Grundlagen der Pflichtenlage (Bundeskleingartengesetz [BKleingG], Kleingartenpachtvertrag, Kleingartenordnung [KGO], berechtigt einzubeziehende Beschlüsse der Mitgliederversammlung des KGV) aufgezeigt werden muss. Es sollten auch immer Fristen zur Mängelbeseitigung bestimmt werden, die vertretbar sind und insofern auch in einem Rechtsstreit Bestand haben.
Das heißt auch: Bei Pächtermehrheit muss jeder Pächter, wenn er sich gleichermaßen – sachbezogen – vertrags-/gesetzeswidrig verhalten hat, gesondert abgemahnt werden. Im Einzelfall kann folglich das abzumahnende Verhalten nur einen der Pächter betreffen.
Die Abmahnung kann, muss aber nicht zwangsläufig, zu einer Zivilklage (z.B. Unterlassungsklage) oder zu einer (ordentlichen oder „fristlosen“) Kündigung des Kleingarten-Pachtverhältnisses führen. Prüffeld ist die konkrete Sachlage und das im Ergebnis der Abmahnung gezeigte Verhalten des Pächters.
In den oben genannten verschiedenen Anwendungsbereichen einer Abmahnung sind sowohl mündliche als auch schriftliche Abmahnungen anzutreffen. Abmahnungen sollten immer schriftlich ausgesprochen werden und mit Zustellungsnachweis erfolgen. Das kann auch eine Empfangsbestätigung (Quittung) bei persönlicher Übergabe durch den Vorstand sein. Mündliche Abmahnungen beinhalten immer die Gefahr, dass im Falle eines Rechtsstreits, wenn ihr tatsächlicher Inhalt (z.B. durch Zeugen) nicht bewiesen werden kann, das Verfahren unbefriedigend endet.
Mit der schriftlichen Abmahnung wird auch eine seitens des Gesetzgebers verlangte Voraussetzung für eine eventuell folgende Kündigung im Sinne § 8 Abs.1 Ziff.1 BKleingG erfüllt: „… der Pächter … nach Mahnung in Textform …“. Ausreichend ist folglich nicht die „Schriftform“ i.S. § 126 BGB sondern der vom Gesetzgeber in § 126b BGB definierte Inhalt der „Textform“. Angewandt auf die Tätigkeit des Vorstandes bedeutet das:
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und ihre Wiedergabe muss auf Dauer möglich sein;
- die Kündigung muss durch die Unterschrift (hier) der mittels der Satzung des KGV vertretungsbefugten Vorstandsmitglieder unterzeichnet sein und deren Namen sind in lesbarer Form unter der Unterschrift zu benennen.
Der Gesetzgeber bestimmt nicht, ob und innerhalb welchen Zeitraums auf eine bekanntgewordene Vertrags-/Gesetzesverletzung mit einer Abmahnung reagiert werden kann oder muss und er bestimmt auch nicht deren Wirkungsdauer. Folglich bestimmt er auch nicht, welcher Zeitraum zwischen – einer letztlich erfolglosen – Abmahnung und einer Kündigung des Kleingarten-Pachtverhältnisses nicht überschritten werden darf.
Wird eine Abmahnung in Erwägung gezogen, weil sie für den Verpächter unumgänglich ist, sollte sie unverzüglich – also zeitnah – ausgesprochen werden! Ein Kriterium einer kritischen Bewertung des Vorgehens des KGV gegenüber dem Pächter ist im Falle eines Rechtsstreits folglich der Zeitraum, der zwischen der (möglichen) Kenntniserlangung des Fehlverhaltens des Pächters durch den Vorstand und seiner Reaktion auf das vertrags- und/oder vertragswidrige Verhalten des Pächters liegt.
Auch bei mehreren Abmahnungen in der gleichen Sache sind überlange Zeiträume zwischen den Abmahnungen zu vermeiden! Das trifft auch bei erfolglosen Abmahnungen hinsichtlich des Ausspruchs der Kündigung bzw. des Klageweges zu.
Letztendlich ist der Einzelfall mit seinen vielfältigen zu beachtenden Details, in der Person des Pächters liegender Umstände u.a.m. die Bewertungsgrundlage für eine vermeintlich überlange Zeitdauer zwischen dem Bekanntwerden des relevanten Sachverhalts und dem Einschreiten durch den Vorstand entscheidend.
Die Praxis, wonach bei Bewirtschaftungsmängeln unmittelbar nach Ablauf der gesetzten Frist zur Mängelbeseitigung bei Nichterfüllung oder einer nur bedingten Realisierung der Forderung vor Ausspruch der Kündigung eine weitere Abmahnung erfolgt ist, zu unterstützen. Das trifft auch auf Vorgehensweisen zu, wonach anstelle einer Kündigung mit einer Zivilklage vorgegangen wird.
Fazit: Entscheidungen für den Vorstand stehen dann an, wenn nach Ablauf der mit der Abmahnung gesetzten Frist einerseits festgestellt wird, dass die mit der Abmahnung gestellten Forderungen nur bedingt erfüllt bzw. nicht erfüllt wurden oder deren Erfüllung im Ausnahmefall verweigert wird. Die ohne größere Zeitverzüge vorzunehmende Prüfung der Sachlage kann letztlich zu der Entscheidung einer weiteren Abmahnung ebenso führen wie zu dem Vorstandsbeschluss: Beendigung des Kleingarten-Pachtverhältnisses durch Kündigung des Kleingartenpachtvertrages.
Bei einer aus der Sicht des Vorstandes unumgänglichen Kündigung des Kleingartenpachtvertrages auf dem Wege der ordentlichen Kündigung nach § 9 Abs.1 Ziff.1 BKleingG sind die vom Gesetzgeber im § 9 Abs.1 Ziff.2 BKleingG bestimmten Kündigungsmodalitäten zu beachten: Kündigung nur für den 30. November eines Jahres und spätestens am dritten Werktag im August des Jahres.
Die bis zum dritten Werktag im August des Jahres mögliche Kündigung des Kleingartenpachtvertrages auf der Basis der erfolglosen Abmahnung um ein Jahr „zu verschieben“ bzw. ihre Wirksamkeit auf einen späteren Zeitpunkt zu bestimmen, ist wegen möglicher Prozessrisiken abzulehnen. In derartigen Situationen sollte vor weiteren Entscheidungen ggf. anwaltlicher Rat eingeholt werden. Gleichfalls sind die Voraussetzungen für eine „fristlose“ Kündigung zu prüfen.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
