§ Sie fragen – wir antworten
Was ist bei beim Abschluss einer Vereinbarung zur Beendigung eines Kleingartenpachtverhältnisses zu beachten?
Wie im Arbeits- und im Mietverhältnis ist auch im Pachtverhältnis über einen Kleingarten neben der Kündigung des Pachtverhältnisses durch eine Vertragspartei (Kleingärtnerverein als Verpächter / Pächter eines Kleingartens) eine Vereinbarung beider Vertragsparteien zu seiner Beendigung (Aufhebungsvertrag) rechtlich zulässig. Diese mögliche Beendigungsform muss in dem diesem Pachtverhältnis zugrunde liegenden Kleingartenpachtvertrag nicht vereinbart worden sein.
Nicht erfasst von dem Aufhebungsvertrag zur Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses ist die in der Regel zugleich angestrebte Beendigung der Mitgliedschaft im Kleingärtnerverein (KGV). Hierzu ist unter Beachtung der Regelungen in der Vereinssatzung der Austritt durch das Mitglied gesondert zu erklären.
Die Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses durch Aufhebungsvertrag kommt wegen der ihr wesenseigenen Vorteile vielfach zur Anwendung. Gedacht ist bspw. an eine einvernehmlich kurzfristige Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses mit älteren oder schwer erkrankten alleinstehenden Gartenfreunden oder mit Gartenfreunden, die arbeitsbedingt kurzfristig ihren Wohnsitz wechseln (müssen).
Die Initiative zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages kann von jeder Vertragspartei ausgehen. Keine Vertragspartei hat jedoch einen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf dessen Abschluss.
Wie bei jedem Vertrag liegt auch dem Aufhebungsvertrag eine Willensübereinstimmung der Vertragsparteien zur Beendigung des bestehenden Kleingartenpachtverhältnisses zugrunde. Der Vorstand sollte zur Wahrung der Vereinsinteressen den Vertragsabschluss sorgfältig vorbereiten. Die Notwendigkeit hierzu kann sich bspw. aus dem Umstand einer „zweifelhaften“ – möglicherweise sogar vertrags- und gesetzeswidrigen – Bebauung und Bepflanzung der Pachtsache ergeben. Daher sollte in Zweifelsfällen vor Vertragsabschluss eine Begehung der Pachtsache, einschließlich der Baulichkeiten, ebenso erfolgen wie die Wertermittlung, denn auch bei einer Beendigung des Pachtverhältnisses durch Aufhebungsvertrag ist eine Wertermittlung unabdingbar. So werden diese Aktivitäten zur Grundlage klarer Forderungen und Kompromisslösungen.
Anwaltlicher Rat und anwaltliche Unterstützung kann geboten sein und sollte frühzeitig in Anspruch genommen werden. Beispielsweise dann, wenn der/die Pächter bestimmte zu regelnde Probleme nicht oder nur begrenzt verstehen oder keiner „emotionsfreien“ Wertung unterziehen können.
Die Willensbildung des Vorstandes muss in sich die gründliche Auseinandersetzung mit den Vorstellungen des Pächters (z.B. hinsichtlich der Beräumung der Pachtsache, Verfahrensweise mit dem verbleibenden Eigentum) einschließen.
Aus Gründen der Rechtsklarheit und der Rechtssicherheit sollte der Aufhebungsvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden.
Es versteht sich von selbst, dass die Vertragsparteien in dem Vertragstext ausgewiesen werden, der Pachtgegenstand und das Datum des Vertragsabschlusses genau bezeichnet und der Vertrag mit rechtswirksamen Unterschriften versehen wird.
Zum Vertragsinhalt sollten nachstehende regelungsbedürftige Problemkreise gehören:
- Der Termin der Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses;
- Der Zeitpunkt der Wertermittlung;
- Der Termin (Datum/Uhrzeit) der Rückgabe / Rücknahme der Pachtsache (evtl. durch gemeinsame Begehung und Anfertigung eines von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Protokolls);
- Forderungen des Verpächters – unter Angabe der Gründe – bezüglich der Beseitigung und Entfernung von Baulichkeiten / Anlagen / Einrichtungen, Inventar / Zubehör, Anpflanzungen u.a. Sachen (wie Müll, Gerümpel) bis zum Zeitpunkt der vereinbarten Rückgabe. Ggf. Zusicherungen des Verpächters zur Unterstützung des scheidenden Pächters bei der Beräumung der Pachtsache. Als Anhang zum Aufhebungsvertrag sollten vorliegende schriftliche Zusicherungen des Folgepächters zur Erfüllung der dem Vorpächter auferlegter Forderungen, die die Zustimmung des Verpächters beigefügt werden;
- Verfahrensweise mit den verbleibenden Sachen (Baulichkeiten, Anpflanzungen usw.) bei fehlenden oder relativ mittellosen Pachtinteressenten – evtl. Schenkungsvereinbarungen, Abschluss eines in den KGV des SLK üblichen Nutzungsvertrages;
- Das Anerkenntnis bisher nicht beglichener oder mit der Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses entstehender finanzieller Forderungen des Verpächters sowie Art und Weise und Termin der Forderungsbegleichung. Die Begleichung offener finanzieller Forderungen des KGV aus der Mitgliedschaft des scheidenden Pächters sollten gesondert geregelt werden.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
