§ Sie fragen - wir antworten

Was ist beim Ausspruch einer Abmahnung gegen Pächter zu beachten?

Bevor eine Abmahnung gegenüber dem/der Kleingartenpächter (bei Pächtermehrheit) ausgesprochen wird, sollte der dem Vorstand zur Kenntnis gelangte Sachverhalt durch Besichtigungsprotokolle, Bildmaterial, Videoaufnahmen, Zeugenaussagen allseitig gesichert und dokumentiert werden (Beweissicherung).

Unter Zugrundelegung der dem/den Pächter(n) obliegenden gesetzlichen und vertraglichen Pflichten ist die festgestellte Sachlage dahingehend zu prüfen, ob und gegen welche Pflichten verstoßen wurde. Es ist in diesem Zusammenhang immer wieder darauf hinzuweisen, dass hierbei der dem Kleingartenpachtverhältnis zugrundeliegende Kleingartenpachtvertrag und die aktuelle Kleingartenordnung (KGO) hinzuziehen sind.

Bei der Prüfung der Sachlage und der Entscheidung, ob mit einer Abmahnung auf den/das zu missbilligende(n) Zustand/Verhalten reagiert werden muss, ist es notwendig, dass in der Person des/der Pächters liegende Umstände wie Alter, allgemeiner Gesundheitszustand, körperliche und geistige Verfassung, offensichtlich vorliegende Überforderungssituation u.ä. berücksichtigt werden. Vor allem bei Einsicht, Gesprächs- und Handlungsbereitschaft des/der Pächter(s) ist es diesen Fällen sinnvoll zu prüfen, ob eine Abmahnung das zweckmäßige/geeignete Mittel zur Beseitigung der Missstände ist oder andere Möglichkeiten zu ihrer Beseitigung und damit auch der Ursachen des Konflikts zur Anwendung kommen können und sollten. Im Einzelfall kann dies durchaus die einvernehmliche Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses sein.

Wird eine Abmahnung in Erwägung gezogen, sollte sie unverzüglich - also zeitnah - ausgesprochen werden. Ein Kriterium einer möglichen kritischen Bewertung des Vorgehens des Kleingärtnervereins gegenüber dem Pächter ist folglich der Zeitpunkt, der zwischen der (möglichen) Kenntniserlangung des Fehlverhaltens des Pächters durch den Vorstand und seiner Reaktion auf das gesetzes- und/oder vertragswidrige Verhalten des Pächters liegt. Auch bei mehreren Abmahnungen in der gleichen Sache sind überlange Zeiträume zwischen den Abmahnungen unbedingt zu vermeiden!

Die geübte Praxis der Vorstände, auf rechtlich relevante Pflichtwidrigkeiten mit einer schriftlichen Abmahnung zu reagieren, und bei Pächtermehrheit jeden einzelnen Pächter abzumahnen, ist korrekt.

In der Abmahnung ist das zu beanstandende Verhalten bzw. der zu missbilligende Zustand so genau wie möglich (detailliert) zu benennen und der Widerspruch zu den gesetzlich- und/oder vertraglichen Pflichten unter Bezugnahme auf die hierfür geltenden Regelungen aufzuzeigen.

Folglich haben folgende Aussagen keine ausreichende Substanz: Festgestellt wurden schwerwiegende Bewirtschaftungsmängel oder: Ihre kleingärtnerische Nutzung entspricht nicht den Erfordernissen. Bei einer solchen „Begründung“ bleibt offen, worin ein Bewirtschaftungsmangel gesehen wird und die nicht kleingärtnerische Nutzung besteht. Im Text der Abmahnung sind "schwammige" Aussagen, nicht zur Sache gehörende Ausführungen, Nebensächlichkeiten u.ä. zu vermeiden, aber immer wieder anzutreffen.

In der Abmahnung sind zugleich klare und verständliche Forderungen zur Beseitigung des zu beanstandenden Verhaltens bzw. des zu missbilligenden Zustandes zu stellen und dem/den Pächter(n) die zu erwartenden negativen Rechtsfolgen bei Nichterfüllung wie Kündigung des Kleingartenpachtvertrages oder Durchsetzung der Forderungen auf dem Weg einer zivilrechtlichen Klage aufzuzeigen bzw. anzudrohen!

In Abhängigkeit von in der Person des/der Pächter(s) liegender Umstände - wie hohes Lebensalter, Krankheit, längere berufsbedingte Abwesenheit - und der Art und des Umfangs der zu erfüllenden Aufgaben, ist eine angemessene Frist zur Beseitigung der Missstände zu bestimmen. Überlange Zeiträume, vor allem dann, wenn keine besonderen Umstände vorliegen, sind zu vermeiden, weil die Ernsthaftigkeit der Reaktion des Vorstandes missverstanden und im Falle eines Rechtsstreites durch das Gericht angezweifelt werden kann.

Problematisch ist es auch, wenn nach Fristablauf einerseits festgestellt wird, dass die mit der Abmahnung gestellten Forderungen nicht erfüllt wurden oder deren Erfüllung verweigert wird, andererseits eine weitere Abmahnung oder Kündigung des Kleingartenpachtvertrages erst nach mehreren Wochen oder gar Monaten ausgesprochen wird.

Die Praxis der Vorstände, wie bei der Kündigung des Kleingartenpachtvertrages, die lt. § 7 BKleingG schriftlich zu erfolgen hat (Schriftform i.S. § 126 BGB), auch bei jenen Abmahnungen, die eindeutig als zwingende Voraussetzung, als Vorstufe für eine Kündigung des Kleingartenpachtvertrages anzusehen sind, diese Form wählen und so sorgfältig auch bei Zustellung der Abmahnung - wie bei einer Kündigung vorgehen - ist aus vielerlei Gründen zur Minderung eines evtl. Prozessrisikos zu unterstützen. Das heißt, sie verzichten aus verständlichen Gründen auf den nach § 9 Abs.1 Ziff.1 BKleingG möglichen Ausspruch der Abmahnung in Textform (i.S. § 126b BGB) und deren zulässige vereinfachte Zustellungsformen (wie z.B.durch Telefax).

Dr. Wolfgang Rößger