20120712 Dr.Roessger4 aIn diesem Blog antwortet Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger, Fachberater Recht des Stadtverbandes Leipzig der Kleingärtner e.V., in regelmäßigen Abständen zu kleingartenrelevanten Rechtsfragen.

Gute Rechtskenntnisse helfen präventiv Konflikte zu vermeiden. Bei bestehenden Konflikten sind Rechtskenntnisse hilfreich für sachliche Lösungen. In diesem Sinne für ein "konfliktfreies Miteinander" in unserem Verband und in den Vereinen.

Termine für Rechtsberatungen finden Sie hier unter "Verbandstermine"

Bitte Voranmeldung mit Angabe des Sachverhaltes unter Tel. 0341-4772753.

Beachten Sie bitte "Rechtsberatung nur für Vereinsvorstände".

§ Sie fragen - wir antworten

Für meinen vertragsgemäß zum 30. November dieses Jahres gekündigten Kleingartens ist jedenfalls bisher kein Pachtinteressent vorhanden. Im Zusammenhang mit der Wertermittlung wurde ich sowohl vom Wertermittler als auch vom Vorstand auf die Problemlastigkeit meines im Kleingarten befindlichen Eigentums (insbesondere den Zustand der Gartenlaube) hingewiesen. Der Vorstand lehnt daher den Abschluss eines befristeten Nutzungsvertrages – für mich in der Hoffnung, dass sich doch noch ein Pachtinteressent findet – ab. Habe ich einen Anspruch auf solch einen Vertrag ?

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Bauen in Kleingärten: Was ist erlaubt und was ist zu beachten?

Fortsetzung von "Bauen in Kleingärten" (2):

Die wechselseitige Treuepflicht der Vereinsmitglieder gegenüber ihrem KGV und des KGV gegenüber seinen Mitgliedern ist nicht zu trennen von den wechselseitig geprägten Verantwortungsbeziehungen zwischen dem Vereinsmitglied – als Kleingartenpächter – und dem KGV – als Betreiber der KGA und Verpächter von Kleingärten.

Die Praxis hat auch Kuriositäten bzw. kuriose Vorstellungen „auf Lager“. So ist der KGV, entgegen mancher Denkweisen, kein Ansprechpartner oder gar zum Einschreiten Verpflichteter bei Vertragsverletzungen seitens des Vertragspartners des Kleingärtners. Daher sind z.B. mögliche Forderungen gegenüber dem Hersteller von Fertigteillauben wegen Mängeln oder Vertragsverletzungen von Händlern von Baumaterialien ebenso vom Kleingärtner allein durchzusetzen, wie die Abwehr von ggf. gegen ihn gerichteter Schadensersatzforderungen Dritter (u.a. wegen während der Realisierung des Bauvorhabens verursachter Sachbeschädigungen beim Gartennachbarn).

Der KGV ist auch dann nicht in irgendeiner Weise heranzuziehen, wenn infolge der Nichterteilung der Zustimmung zur Aufstellung z.B. eines bereits käuflich erworbenen übergroßen Badebeckens dem Kleingärtner ein Schaden entsteht.

Die Praxis zeigt, das soll nicht verschwiegen werden, Unsicherheiten / Zögerlichkeiten beim Herangehen seitens der KGV in Fällen der Errichtung / Aufstellung von baulichen oder anderen Anlagen ohne erteilter Zustimmung oder beim Abweichen von der erteilten Zustimmung. Errichtet z.B. ein Kleingärtner auf der von ihm gepachteten Fläche eine Gartenlaube von mehr als 24 m², dann hat der KGV das uneingeschränkte Recht, diesen Umstand der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen, weil nur – wie an anderer Stelle dargestellt – Gartenlauben in einer Größenordnung nach dem BKleingG genehmigungsfrei sind. Der KGV kann selbst den Abriss bzw. den Rückbau der Gartenlaube verlangen.

Nicht nur der Eigentümer des Grund und Bodens erwartet, dass der Zwischenpächter alle rechtlichen Möglichkeiten zur Unterbindung des missbräuchlichen Gebrauchs der Pachtsache nutzt. Auch die Kommune und die „übergeordnete“ Kleingärtnerorganisation erwarten berechtigt, dass der KGV die einschlägigen Gesetze – das BKleingG, die SächsBO – und seine KGO konsequent durchsetzt.

So kann und sollte der KGV z.B. beim Baubeginn einer Gartenlaube oder einer größeren Instandsetzung ohne Zustimmung oder einer Bauausführung entgegen der erteilten Zustimmung, an den Bauwilligen die unverzügliche (!) Aufforderung richten, das Bauvorhaben einzustellen bzw. an der erteilten Zustimmung orientiert weiterzuführen.

Nicht in jedem Fall sind Verstöße sofort feststellbar, sondern erst nach Fertigstellung der (baulichen) Anlage im Zusammenhang mit der zu empfehlenden Abnahme der Anlage durch den KGV.

Hier konzentriert sich demzufolge das berechtigte Verlangen des KGV auf den Rückbau bzw. auf den Abriss. Es ist immer zweckmäßig, die Reaktion des KGV mit einer schriftlichen Abmahnung zu verbinden.

In dieser Abmahnung sind die Fakten der Verletzung der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen (des Pachtvertrages, der KGO), ggf. ergangener Auflagen im Zusammenhang mit der erteilten Zustimmung zur Errichtung / Aufstellung der (baulichen) Anlage exakt darzustellen.

Des Weiteren ist dem Bauwilligen eine angemessene (möglichst kurze) Frist zur Beseitigung des gesetzes- und vertragswidrigen Zustandes zu setzen – ggf. sind weitere Auflagen zu erteilen – und ihm sind die möglichen Rechtsfolgen aufzuzeigen, die im Falle der Nichtbefolgung seitens des KGV erteilter Auflagen zur Anwendung gebracht werden!

Kommt der Kleingärtner den mit der Abmahnung erteilter Auflagen nicht bzw. nur bedingt nach, wird in kürzester Frist über das weitere Vorgehen zu befinden sein. In bestimmten Fällen kann eine weitere Abmahnung zweckmäßig und ausreichend sein. In anderen Fällen wird die Kündigung durch den KGV unumgänglich sein!

Der KGV kann seine berechtigten Forderungen auch mittels der Inanspruchnahme eines Gerichtes noch vor oder im Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung durchsetzen. Ggf. ist anwaltlicher Rat einzuholen oder anwaltliche Unterstützung sinnvoll.

Dieser gerichtliche Weg kann natürlich auch im Zusammenhang mit der vielfach notwendigen gerichtlichen Durchsetzung der Räumung und Herausgabe des gekündigten Kleingartens erfolgen.

Hier geht es letztlich um die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes i.S. eines Zustandes des Kleingartens, der den allgemeinen rechtlichen Regelungen und den Regelungen der KGO entspricht und somit dem KGV eine alsbaldige Wiederverpachtung ermöglicht.

Ein erfolgreiches, mit einem geringen Prozessrisiko verbundenes Vorgehen auf gerichtlichem Wege hinsichtlich der Durchsetzung einer (fristlosen) Kündigung ist jedoch an bestimmte Bedingungen geknüpft. Hierzu zählen die Vorlage von Beweisen hinsichtlich des entschiedenen und raschen Reagierens auf die Gesetzes- und Vertragsverletzungen seitens des Kleingärtners ebenso wie das entschiedene durch Bewiese belegte Zurückweisen von Vorwürfen hinsichtlich des selektiven Vorgehens in ähnlichen Fällen, d.h. der Vorwurf der Verletzung des rechtsstaatlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes.

Dr. Wolfgang Rößger

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Bauen in Kleingärten: Was ist erlaubt und was ist zu beachten?

Im umfangreichen Teil (1) wurde verdeutlicht, dass in den Kleingärten in einer Dauerkleingartenanlage für das Errichten / Aufstellen baulicher Anlagen anstelle einer staatlichen Baugenehmigung die unabdingbare schriftliche Zustimmung des Vorstandes des Kleingärtnervereins (KGV) tritt. Herausgestellt wurden die Pflicht des bauwilligen Kleingärtners zur Befolgung der einschlägigen gesetzlichen und vertraglichen Regelungen und die Verantwortung des Vorstandes bzw. seine Beauftragten zur Durchsetzung des Baugeschehens im Rahmen der erteilten Zustimmung.

Wie aufgezeigt wird, hat die Kleingartenordnung (KGO) auch in dieser Beziehung eine große Bedeutung. Klare Regelungen sind eindeutige sowie verbindliche Orientierungen und schaffen Rechtsklarheit für beide Seiten. Jeder bauwillige Kleingärtner ist dann vororientiert und kann seine Vorauswahl, für welche baulichen oder anderen Anlagen er sich die Zustimmung einholen will, treffen.

Das bezieht sich auch auf die Gestaltung der Pachtsache. Es obliegt dem KGV in der KGO oder in einer gesonderten Ordnung (z.B. „Die Gestaltung der Kleingartenanlage, ihrer Gemeinschaftseinrichtungen und der Kleingärten“) verbindlich orientierend zu wirken, um dem „wilden Bauen und Gestalten“ der Pachtfläche Einhalt zu gebieten. Die kann die Standortausrichtung der Gartenlaube ebenso betreffen wie aus Sicherheitserwägungen die des Gartenteiches, aber auch das Verbot der Anpflanzung bestimmter Bäume und Sträucher auf der Pachtfläche.

Es kann dem KGV auch nicht das Recht abgesprochen werden, in seinen Ordnungen auf die Errichtung von Fertigteillauben zu orientieren, Regelungen zu treffen, die z.B. beinhalten, welche Fischarten in einem Gartenteich gehalten werden dürfen, zu welchen Zeitpunkten und über welche Zeiträume Partyzelte aufgestellt und als solche genutzt werden dürfen.

Es gehört auch zu den Rechten des KGV, dass er einer an sich rechtlich gestatteten Errichtung / Aufstellung einer Gartenlaube in Größe von höchstens 24 Quadratmetern inkl. überdachtem Freisitz (Bundeskleingartengesetz § 3 Abs. 2) im Einzelfall nicht zustimmt, weil die Grundfläche der vorgesehenen Laube und die Größe des Gartens in keinem angemessenen Verhältnis stehen. Demzufolge ist es durchaus ratsam, dass die Kleingärtnerorganisationen in ihren (Rahmen-)KGO diesbezügliche Regelungen treffen. Das schafft Rechtsklarheit und ist eine entscheidende Grundlage für die Einhaltung des Gleichbehandlungsgrundsatzes.

Unstreitig gehört es auch zu den Rechten des KGV, Regelungen zu treffen, die z.B. das Aufstellen solcher Anlagen, wie der von Badebecken beinhaltet. So ist es denkbar, dass nicht nur die Zulässigkeit und die Größe eines transportablen Badebeckens bestimmt werden, sondern auch das Verbot ausgesprochen wird, u.a. chemische Zusätze dem Wasser zuzuführen.

Bei einer beabsichtigten Errichtung einer „übergroßen Gartenlaube“ oder der Erweiterung einer vorhandenen Gartenlaube durch einen Kleingartenpächter wäre der Verweis an die zuständige Baubehörde eine fehlerhafte Praxis, denn die Rechtslage ist nach dem BKleingG und der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) eindeutig, sowohl für den bauwilligen Kleingärtner als auch den Vorstand des KGV. Der KGV steht in der Pflicht.

Anzutreffende Ansinnen von bauwilligen Kleingärtnern, sich bezüglich eines Einverständnisses an den Bodeneigentümer wenden zu wollen, sind auch genannten Gründen zum Scheitern verurteilt. Resultierend aus dem an anderer Stelle erläuterten gestuften Pachtverhältnis über den fremden Grund und Boden, obliegt dieses Recht nicht dem Bodeneigentümer sondern dem KGV. Folglich wäre ein vom Bodeneigentümer erteilte „Genehmigung“ keine Rechtsgrundlage.

Grundsätzlich ist der Bauwillige verpflichtet, sich vor der Errichtung / Aufstellung baulicher Anlagen zum Zwecke der Einholung der Zustimmung an den KGV als Betreiber der Kleingartenanalage (KGA) und zugleich als Verpächter von Kleingärten zu wenden. Dies soll noch einmal wiederholt werden.

Am Beispiel der KGV im Wirkungsbereich des SLK ergibt sich die Pflicht aus § 8 Abs. 5 des (Muster-)Kleingartenpachtvertrages und der für jedes Kleingartenpachtverhältnis im Zusammenhang mit der Ziff. 7.1.1. der geltenden (Rahmen-)KGO des SLK und/oder der KGO des jeweiligen KGV. Letztere gilt – dies sei nochmals unterstrichen – für jedes Kleingartenpachtverhältnis, unabhängig vom Zeitpunkt seiner Begründung.

Eine Zustimmung zur Errichtung baulicher oder anderer Anlagen kann, wenn sich der Bauwillige an die auf Gesetzen beruhenden Regelungen im Kleingartenpachtvertrag und der KGO hält, durch den KGV nicht versagt werden.

Die Erteilung der Zustimmung setzt (wiederholend gesagt) jedoch einen schriftlichen Antrag voraus. Diesem Antrag sollte eine maßstabgerechte Lageskizze abverlangt werden. Unbedingt sollten aus dem Antrag solche Informationen hervorgehen, wie genauer Beginn und voraussichtliches Ende der Bauarbeiten, exakte Beschreibung des Bauvorhabens, vorgesehene Abstandsflächen, Außenmaße, Art und Weise der gedachten Verbindung mit dem Boden.

Bei der beabsichtigten Aufstellung / Errichtung von Fertigteillauben sollte Prospektmaterial abverlangt werden, welches Aufschluss über den Typ, die Standsicherheit etc. gibt.

Die KGO sollten vorsehen, dass bei beabsichtigter monolithischer Bauweise einer Gartenlaube dem Vorstand Klarheit verschafft wird über den beabsichtigten Laubentyp, über das zur Verwendung kommende Baumaterial, das vorgesehene Dach, den Bauausführenden sowie zur statischen Sicherheit der Laube. Damit kann er sich ebenso eine Position zur Brandlastigkeit der Gartenlaube bilden.

Die erteilte Zustimmung des KGV entbindet den Bauwilligen jedoch nicht von der Wahrnehmung seiner Verantwortung über die sich aus den das Bauvorhaben berührenden Herstellungs- und Verkehrssicherungspflichten.

So hat der bauwillige Kleingärtner als Bauherr nicht nur dafür zu sorgen, dass während der Errichtung / Aufstellung der baulichen Anlage oder anderer Anlagen keine Gefahren für Dritte entstehen bzw. entstandene Gefahren beseitigt werden, sondern er trägt zugleich die Verantwortung dafür, dass auch von der errichteten bzw. aufgestellten Anlage keine Gefahren ausgehen. Demzufolge hat er auch auf eine entsprechende Bauqualität als Bauherr zu achten. Insofern trägt der Kleingärtner als Bauherr für sein Handeln ausnahmslos die volle Verantwortung.

Dem Vorstand kann auch nicht verwehrt werden, dass er bei Antragstellung von dem Bauwilligen eine schriftliche Erklärung über die Gewährleistung der Sicherheit auf der Baustelle verlangt.

Dr. Wolfgang Rößger

§ Sie fragen - wir antworten

Verlockend sind die Angebote der Baumärkte, Versandhäuser und Verkaufsmessen. Für den Schreber- bzw. Kleingarten werden Lauben, Partyzelte, Geräteschuppen, Toiletten, Badebecken, Kompostierungsanlagen, Gartenteiche, ja sogar Saunen u.a.m. angepriesen.

Begehungen von Kleingartenanlagen (KGA) im Wirkungsbereich der Stadtverbandes Leipzig der Kleingärtner e.V. (SLK), die aus bauplanungsrechtlicher Sicht den Charakter von Dauerkleingartenanlagen i.S. § 1 Abs. 3 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) tragen, zeigen, dass entweder aus Unkenntnis hinsichtlich der Bebauung und Gestaltung von Kleingärten (Kg) in Dauerkleingartenanlagen (§ 1 Abs. 1 BKleingG) oder wider besseres Wissen unstatthafte und es muss auch davon ausgegangen werden, ungenehmigte Baulichkeiten / bauliche Anlagen errichtet werden. Scherzhaft, jedoch nicht in jedem Fall zu Unrecht, werden einzelne Kleingärtner als „Betongärtner“ bezeichnet.

In mehreren Abschnitten wird der Frage nachgegangen: Was ist erlaubt und was ist zu beachten?

§ Sie fragen - wir antworten

Nicht selten werden wir während unseres Aufenthalts in der Kleingartenanlage von Interessenten an einem freien Kleingarten in unserer unmittelbaren Nähe angesprochen und es werden uns verschiedene Fragen gestellt. Was sollten wir bei einer Auskunftserteilung wissen und beachten?

§ Sie fragen - wir antworten

Worin besteht die Verantwortung des Kleingärtnervereins (KGV) als Betreiber der Kleingartenanlage (KGA) und Verpächter von Kleingärten hinsichtlich der Bewirtschaftung und Nutzung der Kleingartenanlage (KGA) – seiner Einzelgärten und seiner Gemeinschaftsflächen?

§ Sie fragen - wir antworten

Der Pächter eines Kleingartens ist zu dessen Bewirtschaftung und Nutzung verpflichtet. Welchen Inhalt und Umfang hat diese Verpflichtung? Worin besteht die Verantwortung des Kleingärtnervereins (KGV) als Betreiber der Kleingartenanlage (KGA) und Verpächter von Kleingärten hinsichtlich der Bewirtschaftung und Nutzung der Kleingartenanlage (KGA)?

§ Sie fragen - wir antworten

Wie im Teil 1 dieser Beitragsfolge herausgearbeitet, gibt es ausreichend Veranlassung, sich der Problematik des Aufstellens und Benutzens von Feuerstätten in Gartenlauben zuzuwenden, um die sich Verboten widersetzenden Kleingärtnern ebenso zu sensibilisieren wie alle Gartenfreunde und Vorstände.

§ Sie fragen - wir antworten

Hinweise und Beschwerden bei den Vorständen der Kleingärtnervereine (KGV) und dem Vorstand des Stadtverbandes Leipzig der Kleingärtner e.V. (SLK) von Gartenfreunden, Eigentümern/Bewohnern an Kleingartenanlagen (KGA) angrenzender Grundstücke und die Kenntnis von Anzeigen und Klagen vor Gerichten wegen des Betreibens von Öfen/Kaminen in Gartenlauben sowie offenen Feuers in den Kleingärten und damit verursachter Rauchentwicklung, Belästigung und nicht zu verkennender Gefahren für Leben, Gesundheit, Eigentum und Umwelt.

Immer wieder erhalten wir alle Kenntnis von selbst verschuldeten Laubenbränden und von Todesfällen infolge Rauchentwicklung. Das alles ist ausreichende Veranlassung, sich dieser Problematik zuzuwenden, um die sich Verboten widersetzenden Gartenfreunde ebenso zu sensibilisieren, wie alle Gartenfreunde und Vorstände der KGV. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob Feuerstätten (Feuerungsanlagen) in Gartenlauben zulässig sind und welche Pflichten dem Betreiber einer Feuerstätte obliegen?

§ Sie fragen - wir antworten

Ist die Mitgliedschaft im Kleingärtnerverein (KGV) Voraussetzung für den Abschluss eines Pachtvertrages? Worin besteht seine Bedeutung? Pachtvertrag über einen Kleingarten mündlich oder schriftlich?

§ Sie fragen - wir antworten

Noch vor unserer Eheschließung sind wir in die Pachtverhältnisse unserer Eltern eingetreten. Wir haben somit zwei Gärten. Inzwischen sind wir selbst älter geworden und gesundheitlich anfälliger. Jeden Tag kann uns etwas passieren und es wird uns einfach zu belastend. Unsere Kinder wollen keinen der beiden Gärten und mit Interessenten an freien oder frei werdenden Gärten ist es auch noch so „rosig“ bestellt. Obwohl ein Garten kein Vermögen mehr ist, wollen wir im Ernstfall rechtlich alles korrekt machen. Wie sollen wir uns verhalten?

§ Sie fragen - wir antworten

Dürfen in der jährlichen Rechnungslegung des geschäftsführenden Vorstandes ohne einen vorliegenden Beschluss der Mitgliederversammlung finanzielle Forderungen geltend gemacht werden? Wäre es im Interesse des besseren Verständnisses der Rechnung seitens der Mitglieder und Kleingartenpächter nicht sinnvoll, die rechtliche Grundlage der mit den Einzelposten geltend gemachten Forderungen eindeutig zu benennen?